等待了八年，深圳最牛街(jie)道的住(zhu)房格局即将更新。
据最新消息(xi)，位于科技园翰熙典居预计将会(hui)在年后开放展厅(ting)，并且计划3-4月入市。
而一旦入市，这也(ye)将会(hui)成为深圳最牛街(jie)道又一标志性项目。
重构格局
2025年整个深圳南山有看头的项目不少。
如深圳湾的中信深圳湾、华润&中海T107-0107地块，一直拖了很多(duo)年的半岛(dao)城邦五期，再比如前海天健K104-0049地块，后海的饼干厂(chang)旧改等。
但入市节奏释放得相对比较明确(que)的是位于南山科技园的翰熙典居。
翰熙典居前身是南山桂庙新村旧改，周边不仅汇聚了Tencent、百度、大疆(jiang)等科技企业，还是毗邻深圳最强(qiang)的学府(fu)，从立项到动工，历经了8年，预计首批住(zhu)宅将在2025年一季(ji)度入市，首推约247套105-120-130-155平住(zhu)宅。
整个南山桂庙新村旧改分(fen)为3个地块，分(fen)3期开发(fa)，其中翰熙典居位于02地块，共4个单元。
目前最新的建设进度最高的已(yi)经有二十(shi)多(duo)层，最低的也(ye)有十(shi)层。
并且项目已(yi)经在做蓄客准备。
这意味着，一旦入市，整个南山核心片区的住(zhu)宅体(ti)系(xi)将重构一次。
一方面(mian)项目周边新房稀缺，片区范围内的新房不算多(duo)，2024年仅有卓越九珑一个项目入市，2023年仅有绿景白石洲璟庭入市，再往前追溯是华润城润玺的一二期。
并且项目整体(ti)的改造建设体(ti)量足(zu)够(gou)大。
分(fen)三期开发(fa)，改造的用(yong)地总(zong)面(mian)积达到41659.44平方米，01地块住(zhu)宅规划总(zong)户数达到859 户，其中保障性住(zhu)房 612 户，02地块规划总(zong)户数达到328 户，其中保障性住(zhu)房0户，03地块规划总(zong)户数139 户，其中保障性住(zhu)房0户。
所有地块将可诞生714套可售商品房。
这样的供应(ying)体(ti)量，对于整个科技园片区来说已(yi)经不少。
另一方面(mian)，项目周边全(quan)是2011左右以前的小区，十(shi)几二十(shi)年的楼龄，大部分(fen)小区无论从外观还是内部花园，都看得出岁月的洗(xi)礼。
而且无论是楼龄还是小区格局，很多(duo)都是过去的款式和设计，甚至有些还是板楼的格局，已(yi)经有些跟不上深圳人的居住(zhu)需求。
比如与(yu)项目一路之隔的厚(hou)德品园，2008年建成，小区为板楼结(jie)构分(fen)为A、B、C、D座，无论是小区花园公共设施(shi)还是整体(ti)的外观视角(jiao)，都给人空间局促感和年代感，并且由于小区规模小，停车(che)位不够(gou)1:1。
更重要的是，小区由于地理位置和户型设计的原(yuan)因，内部租客数量较多(duo)，整体(ti)的居住(zhu)氛围就不够(gou)纯粹。
比如项目南向一路之隔的锦隆花园，1998年建成，是整个深大南最老的小区，外观是纯绿色，小区地面(mian)停车(che)比较多(duo)。
再比如宏观苑、学林雅苑、海文花园、创世(shi)纪滨海花园等小区，与(yu)项目距(ju)离同样不远，基本都是2000—2002年左右建成的小区。
所以，整体(ti)上看，项目周边基本是老旧社区，加上有些小区车(che)位不够(gou)，一些小区是地面(mian)停车(che)位，也(ye)导致整个区域看上去路面(mian)停车(che)较多(duo)，居住(zhu)会(hui)给人一种凌乱的感觉。
如今(jin)翰熙典居即将要入市，也(ye)将会(hui)是整个片区内备受(shou)关(guan)注的新房。
不过，整个深大南片区，虽然位置优越，但片区内缺少大型的购物中心，深大南大型的购物中心需要步(bu)行到约1公里左右的海岸城商圈，并且整个片区对应(ying)的学府(fu)中学也(ye)在海岸城商圈附(fu)近，同样有一点距(ju)离。
关(guan)键看价格
新房入市，除了重构区域内的住(zhu)宅格局，更会(hui)重构区域内的价格体(ti)系(xi)。
比如光明曾经新房稀缺，标杆项目龙光玖龙台入市后便成为当(dang)时的住(zhu)宅风(feng)向标，二手(shou)房源价格也(ye)一度引领整个区域的二手(shou)住(zhu)宅价格走势(shi)。
再比如南山深圳湾的标杆楼盘，基本引领了整个南山区甚至是深圳的二手(shou)房价格趋势(shi)。
所以，作为核心区少有的新项目，自然也(ye)少不了市场的关(guan)注。
目前整个大科技园片区，按照(zhao)市场的共识以及(ji)代表性小区，又可以分(fen)为北和南区域，对应(ying)的是高新区域、深大南与(yu)大冲润府(fu)、松坪村片区。
而翰熙典居属于科技园南山区的深大南小区域，价格虽然还未公布，但入市后，无论价格如何，也(ye)将大大改写周边住(zhu)宅的价格格局。
目前无论是北片区还是南片区，项目周边都存(cun)在参考的新房样本。
科技园片区的新房市场中，华润城润玺在价格方面(mian)以约13.2万/平的备案均价成为区域内的风(feng)向标，而去年入市的卓越九珑，8.68万/平的备案均价。
但翰熙典居无论是开发(fa)、设计还是社区规模、位置、供应(ying)体(ti)量、用(yong)地成本等都与(yu)华润城润玺以及(ji)卓越九珑有明显不同。
那么将如何定价？
目前项目周边的二手(shou)住(zhu)宅包括(kuo)了厚(hou)德品园、学林雅院、海文花园、创世(shi)纪滨海花园、宏观苑、锦隆花园等。
从中介渠道来看，周边二手(shou)房小区成交鲜有活(huo)跃。
整体(ti)看，翰熙典居周边二手(shou)房价格水平在6.5万—10.4万/平。
比如厚(hou)德品园去年12月以及(ji)2月曾经分(fen)别成交一套950万的114.55平户型以及(ji)一套763万的73.42平户型；
比如学林雅院去年曾经成交4套房源，分(fen)别为550万的82.95平户型、538万的82.81平户型、868万的112.8平，1181万的180.1平户型；
再比如锦隆花园去年则成交过3套，一套88平658万，一套89.63平728万，还有一套是89.69平689万。
所以，项目性价比如何，关(guan)键在价格。
编辑 | 飞(fei)天小女警