未来，一大(da)批好房子将会(hui)替代如今的高层或者超(chao)高层。
低容积率的改善性新房或将成(cheng)为楼市划(hua)时代的基石。
好房子在(zai)路上
进入2025年，各地纷纷拿出靓地。
而这些(xie)靓地，都有一个非常明显的特征——低容积率。
比(bi)如上海这两天(tian)拍出的新地王，成(cheng)交总(zong)价48717万元，楼面价约16.23万/平，刷新此前绿城徐汇滨江(jiang)地块13.1万/平的楼面价纪录(lu)，由静投置新企业(si)拍得。
地块位于上海市中心最大(da)的商业中心静安寺－南京西路商圈，为静安寺社区C050101单(dan)元095-7地块为纯住宅用地，总(zong)占地面积仅2084平方米，非常迷你，不仅容积率限定在(zai)1.44，还限高12米。
而上海2025年第一批清单(dan)显示，5宗成(cheng)交宗地，容积率都不高，除了虹口C080302单(dan)元hk329-11地块容积率超(chao)过了3，其余都在(zai)2.5以(yi)内。
松江(jiang)的SJC10008单(dan)元05a-24号地块容积率更是低至(zhi)1.2。
比(bi)如北京，2月25日举行(xing)了2025年北京商品住宅用地推介会(hui)，总(zong)计(ji)推介了69宗地块合计(ji)约430公顷涉宅用地，虽(sui)然与去(qu)年相比(bi)减少(shao)了18宗，面积缩减了110公顷，但这69宗地块，容积率都不高，全部都低于3，其中还有22宗明确容积率是在(zai)2以(yi)内的。
不仅如此，还对这些(xie)地块还进行(xing)了限高，绝大(da)部分限制在(zai)60米以(yi)下。
其中10宗地块明确限制在(zai)30米以(yi)下，若(ruo)以(yi)3米的层高来测(ce)算，基本就是10层左右了。
比(bi)如广州(zhou)的情况。
2月28日也发布了《2025年度广州(zhou)经营性用地供地蓝皮书》，要卖131宗宅地，对比(bi)2024年的96宗宅地多了35宗住宅用地。
其中还有30宗是位于天(tian)河(he)、越秀、海珠等区域的优质地块。
而这些(xie)地块，有105块用地的容积率低于3，占比(bi)接近80%，其中容积率低于2的就有28块。
再比(bi)如2月18日，郑州(zhou)市自然资源和规(gui)划(hua)局召开“2025年度土(tu)地供应计(ji)划(hua)座谈(tan)会(hui)”，计(ji)划(hua)2025年推出主城八区共71宗地块。
这71宗用地，不仅被限了高度，有近一半容积率低于2.5，不少(shao)低于2的。
要知道，这可是一线城市或者重点省会(hui)城市，土(tu)地资源珍贵(gui)，且稀(xi)缺。
实际上，去(qu)年开始，就已经有城市把地块容积率放得很(hen)低。
比(bi)如苏州(zhou)去(qu)年拍出了47块地，其中35块地的容积率低于1.3，郑州(zhou)去(qu)年拍出了20块地，其中16块地容积率在(zai)3以(yi)下。
一般来说，容积率决定了小区的未来形态，容积率越低，就代表着小区的楼层越矮。
基本上独立别墅的容积率为0.2～0.5，联排别墅的容积率为0.4～0.7，6层以(yi)下多层住宅为0.8～1.2，11层小高层住宅为1.5～2.0，18层高层住宅为1.8～2.5，19层以(yi)上住宅为2.4～4.5。
而住宅小区容积率小于1.0的，则为非普通(tong)住宅。
如今这些(xie)城市纷纷拿出好地，把容积率控制得这么低，就意味着这当中将会(hui)诞生一大(da)批小高层、洋房或者别墅产品。
这也就应了去(qu)年重点提到的“好房子”目标和定义。
在(zai)过去(qu)的两年，“好房子”屡(lu)屡(lu)被提及，现在(zai)来看，一切都正在(zai)往这个方向发展。
如果(guo)还对好房子你的定义摸不着头脑(nao)，现在(zai)好房子的画像就比(bi)较清晰了——低容积率的，高质量的，功能(neng)齐(qi)全的，环境优美(mei)的，就可以(yi)称之为好房子了。
而开年后，建造“好房子”也已经被多地政府列入年度工(gong)作重点。
比(bi)如北京就出台(tai)了《北京市平原(yuan)多点地区“好房子”规(gui)划(hua)管理相关技术要点（试行(xing)）》通(tong)知，杭州(zhou)则发布《关于优化建设项(xiang)目容积率及相关指标计(ji)算规(gui)则的通(tong)知》的规(gui)定。
好房子效应
既然一大(da)批好房子在(zai)来的路上，那么会(hui)带来什么效应？
首先可以(yi)肯定的一点是，未来购房者能(neng)够住上更好，更优质的房子。
居住环境可以(yi)得到质的飞跃。
其次，未来两到三年大(da)概率会(hui)是新房和二手房市场的一个分水岭。
容积率降(jiang)低后，未来新房的供应则会(hui)以(yi)大(da)面积的住宅为主，不仅得房率会(hui)更高，园林(lin)建设也会(hui)更下功夫(fu)。
这样一来，必然就会(hui)比(bi)当下容积率高的超(chao)高层住宅有优势(shi)，自然也就会(hui)成(cheng)为改善群体选择的主流。
而对二手房来说，尤其是老破(po)小也将会(hui)是一种降(jiang)维的打击。
因为随着各地改善类型的住宅爆发，二手房市场也就更不吃香(xiang)了，价格(ge)方面也会(hui)受到一定的压力。
即使当下的新房成(cheng)为次新二手房以(yi)后，在(zai)建筑新规(gui)约束下提升了得房率，容积率也会(hui)被比(bi)下。
要知道，现在(zai)在(zai)库存中的新房，无论(lun)是一线城市，还是三、四线城市，都有相当多的高层或者超(chao)高层，动不动就建设超(chao)过30层，真实的得房率基本在(zai)80%——90%就已经算高。
像深圳，得房率在(zai)80%以(yi)下的超(chao)高层住宅并不少(shao)见。
即使是宣传上达到了100%的得房率，也都是基于飘窗的面积，还算不上真正意义上的100%得房率。
所以(yi)，未来的两三年，这些(xie)城市的低容积产品一旦入市，就必然会(hui)重构新地块周边(bian)的住房价格(ge)体系，尤其是二手房市场。
若(ruo)再加上大(da)力发展保障性住房体系，未来成(cheng)为次新的高容积率二手住宅，或者已经是老破(po)小的住宅，也就会(hui)退出市场交易的主流。
当然，容积率低，搭配上如今各个城市的不限价政策，这些(xie)低容积率的新房价格(ge)自然也会(hui)更高。
所以(yi)接下来，大(da)概率也会(hui)看到各地的新房价格(ge)跟着上涨，但买(mai)到的住宅品质也会(hui)更高，户型更大(da)，园林(lin)更漂亮。
而各地交易市场也会(hui)逐渐由刚需(xu)市场，转变成(cheng)改善市场。
编辑 | 醉酒大(da)鲨鱼