那么整个代建市场究竟有哪些变化，作为行(xing)业(ye)公认的(de)模(mo)范生绿城管(guan)理又表现如何？
1、行(xing)业(ye)景(jing)象年度回眸，“老大(da)哥(ge)”风采依旧
过去一年论及代建行(xing)业(ye)的(de)变化，有如下几个方面值得关注。
其一，规模(mo)保持高位，行(xing)业(ye)开(kai)始降速。
根据中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)报告，2024年，初步统计，代建企(qi)业(ye)代建项目新签约规划建筑面积预计为1.65亿平方米(mi)，较2023年下降4.7%，首次出现下降，但(dan)规模(mo)仍(reng)然(ran)保持在高位。
数(shu)据范围(wei)说明：房地产代建是(shi)由(you)有开(kai)发需求(qiu)的(de)委托(tuo)方发起，由(you)拥有开(kai)发能力和(he)建设经验的(de)受(shou)托(tuo)方进行(xing)部分或全程参与融(rong)资、设计、开(kai)发、管(guan)理及服务，最终实现共赢的(de)一种(zhong)商业(ye)模(mo)式。数(shu)据以实际签约数(shu)据为准，不(bu)包含：（1）各类框架协议、战略协议等(deng)产生的(de)代建规模(mo)；（2）各类城市微(wei)更新、房屋微(wei)改造(zao)规模(mo)；（3）纯咨询类项目规模(mo)；（4）股权式代建中(zhong)股权占比高于10%的(de)项目规模(mo)；（5）由(you)集团委托(tuo)子企业或自有平台(tai)的(de)代建项目规模(mo)。同时，根据比例剔除部分当年解(jie)约项目规模(mo)。
（来源(yuan)：CREIS 中(zhong)指(zhi)数(shu)据）
与此(ci)同时，中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)发布的(de)《2024年中(zhong)国房地产代建企(qi)业(ye)排行(xing)榜》显示，2024年，28家典型代建企(qi)业(ye)代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这(zhe)一增长速度相较于2018年至2023年的(de)全国代建行(xing)业(ye)年平均增长速度均有所下滑。
很显然(ran)，代建行(xing)业(ye)在经历(li)了前几年的(de)高速增长后，开(kai)始进入一个更为成熟和(he)稳定的(de)阶段，市场的(de)竞争也日益激烈。
尽管(guan)行(xing)业(ye)增速有所下滑，但(dan)不(bu)可否认，整个代建市场仍(reng)然(ran)具有较大(da)的(de)发展空间(jian)。根据中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)预计，代建市场规模(mo)行(xing)业(ye)占比将以年均21.3%的(de)速度高速增长，预计2025年代建行(xing)业(ye)渗透率达到12.5%。相比之(zhi)下，欧美国家成熟代建市场的(de)行(xing)业(ye)渗透率达到20-30%，差距仍(reng)然(ran)明显。
其二，房企(qi)蜂(feng)拥涌入，市场竞争加剧。
在房地产行(xing)业(ye)深(shen)度调整的(de)背(bei)景(jing)下，近年来代建行(xing)业(ye)吸引(yin)了大(da)量房企(qi)的(de)参与，市场竞争愈发激烈。
根据克而(er)瑞的(de)监测数(shu)据，截(jie)至2024年9月，已有超百家房企(qi)涉足代建或承接相关业(ye)务。具体而(er)言，在2024年上半年销售额排名前50的(de)房企(qi)中(zhong)，有46家已布局代建业(ye)务；而(er)在销售额百强房企(qi)中(zhong)，进军代建领域的(de)企(qi)业(ye)占比高达约80%。
很显然(ran)，代建行(xing)业(ye)已经从一个相对小众的(de)领域，迅速发展成为一个竞争激烈的(de)红海市场。究其根本来看，核心也在于房地产行(xing)业(ye)在经历(li)了多年的(de)高速增长后，面临着市场饱和(he)、政策调控和(he)经济环(huan)境变化等(deng)多方面的(de)挑战。代建业(ye)务得益于其轻资产、低风险、高回报的(de)特点，成为众多房企(qi)转型的(de)首选。而(er)在这(zhe)一趋势(shi)下，也持续带(dai)动着行(xing)业(ye)的(de)“升温(wen)”扩容。
其三，市场集中(zhong)度不(bu)断提(ti)升。
行(xing)业(ye)持续规模(mo)提(ti)升的(de)同时，代建市场的(de)集中(zhong)度也在迎来提(ti)升，这(zhe)一现象不(bu)仅体现在市场份(fen)额的(de)集中(zhong)，还体现在企(qi)业(ye)间(jian)的(de)分化发展。
透过整个市场近年来的(de)情况也可以看到，具备领先优势(shi)的(de)代建企(qi)业(ye)借助(zhu)其强大(da)的(de)资金优势(shi)和(he)背(bei)景(jing)资源(yuan)，通过并购重组实现规模(mo)化扩张，保证行(xing)业(ye)领先地位。而(er)中(zhong)小代建企(qi)业(ye)近年来则受(shou)困于资金压力、市场竞争加剧等(deng)，逐步被市场淘汰或吞并，这(zhe)种(zhong)趋势(shi)使得行(xing)业(ye)内的(de)资源(yuan)进一步向优势(shi)企(qi)业(ye)集中(zhong)。
CRIC数(shu)据显示，过去一年，行(xing)业(ye)新拓面积TOP3企(qi)业(ye)拓展面积总计6807万平方米(mi)，占30强企(qi)业(ye)比重达33%。而(er)TOP20企(qi)业(ye)新拓面积占30强比重高达92%。
（来源(yuan)：CRIC）
另外根据亿翰智库统计，截(jie)至2024年底，在代建行(xing)业(ye)市场份(fen)额分布中(zhong)，排名前10的(de)企(qi)业(ye)占据了58%的(de)份(fen)额，而(er)其余近百家企(qi)业(ye)则共同瓜分了剩余的(de)42%的(de)市场份(fen)额。由(you)此(ci)来看，行(xing)业(ye)集中(zhong)度的(de)提(ti)升仍(reng)然(ran)还有较大(da)的(de)空间(jian)。
在上述行(xing)业(ye)趋势(shi)演变下，过去一年，作为行(xing)业(ye)先行(xing)者的(de)绿城管(guan)理则继续交出了一份(fen)不(bu)错的(de)年度成绩单。
企业依然(ran)保持了其在代建行(xing)业(ye)的(de)领先地位，并且增速表现稳健。
根据中(zhong)指(zhi)院(yuan)CREIS发布的(de)《2024年中(zhong)国房地产企(qi)业(ye)代建排行(xing)榜》，绿城管(guan)理以3649万平方米(mi)的(de)新签约规划建筑面积稳居行(xing)业(ye)榜首。
（来源(yuan)：中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)）
与此(ci)同时，根据企业公布的(de)2024年业(ye)务更新公告。去年绿城管(guan)理新拓代建项目的(de)合约总建筑面积同比增长约3.4%，新拓代建项目代建费(fei)预估达93.2亿元人民币。
此(ci)外，数(shu)据还显示，在2024年绿城管(guan)理完成了118个代建项目交付，交付面积达1656万平方米(mi)，覆盖8万多户(hu)居民；与此(ci)同时，政府代建累计交付6390万平方米(mi)，累计为42.8万户(hu)原住民改善(shan)居住环(huan)境。
透过上面的(de)数(shu)据，不(bu)难看到，作为行(xing)业(ye)“老大(da)哥(ge)”的(de)绿城管(guan)理不(bu)仅在规模(mo)上领先，更在质量和(he)效益上表现出色，可谓风采依旧。
2、踏浪前行(xing)风正(zheng)劲，谁(shui)主沉浮？
毫无疑问，整个代建行(xing)业(ye)仍(reng)然(ran)处在风口之(zhi)上，受(shou)益政策的(de)支(zhi)持、市场需求(qiu)的(de)旺盛，行(xing)业(ye)扩容潜力巨大(da)。
政策视角(jiao)来看，近年来，政府大(da)力推动保障性租赁住房建设和(he)城市更新，多地出台(tai)代建管(guan)理办法，为代建行(xing)业(ye)提(ti)供了广阔(kuo)市场空间(jian)和(he)制度保障。
市场需求(qiu)来看，除了政府代建需求(qiu)稳定增长，商业(ye)代建和(he)资本代建的(de)需求(qiu)潜力同样不(bu)容小觑。同时过去代建项目主要以住宅为主，如今项目类型也开(kai)始逐渐丰富(fu)，代建模(mo)式亦愈发多样，为行(xing)业(ye)发展带(dai)来了巨大(da)的(de)想象空间(jian)。
数(shu)据范围(wei)说明：以企(qi)业(ye)实际签约的(de)代建项目为口径。
（来源(yuan)：亿翰智库）
由(you)此(ci)来看，绿城管(guan)理在这(zhe)一行(xing)业(ye)风口之(zhi)上仍(reng)然(ran)有机会持续领跑。
一方面，企业占据了行(xing)业(ye)领先地位，伴随市场集中(zhong)度的(de)提(ti)升，有望持续实现强者恒强。
数(shu)据显示，过去的(de)2024年，在行(xing)业(ye)整体承压的(de)背(bei)景(jing)下，绿城管(guan)理实现合约销售额达1050亿元，合约建筑总面积1.25亿平方米(mi)，在建面积5400万平方米(mi)，市占率连续九年超20%，行(xing)业(ye)龙(long)头地位可谓持续巩固。
另一方面，绿城管(guan)理有着深(shen)厚的(de)行(xing)业(ye)积累，竞争力突出。
具体则可以从如下几个层面来思考：
其一，产品(pin)力塑造(zao)能力强，市场覆盖面广而(er)精。
代建行(xing)业(ye)竞争的(de)本质在于产品(pin)力和(he)成本管(guan)控的(de)平衡，核心是(shi)提(ti)供具有性价比的(de)产品(pin)。作为行(xing)业(ye)长期深(shen)耕者，绿城管(guan)理高度注重产品(pin)力的(de)打造(zao)，形成了多个产品(pin)体系(xi)，其开(kai)发的(de)项目更是(shi)获得业(ye)界(jie)的(de)诸多荣誉。
如其绿城·武汉桂(gui)湖雲翠(cui)、邗城·扬州柳岸晓风、交投(tou)绿城·奉化望山澄庐三项作品(pin)，此(ci)前就分别(bie)获评(ping)“2024年全国十大(da)优秀代建项目”、“2024全国十大(da)优质精选作品(pin)”、“2024全国十大(da)高端臻选作品(pin)”大(da)奖；而(er)包括(kuo)上述项目外，还有德达绿城·德州瑧月兰庭、绿城·平阳晓风和(he)月、绿城·慈溪晓风印翠(cui)，也均入选“2024全国优居100项目”。可以说，这(zhe)些都是(shi)市场公认的(de)“好房子”，显示出绿城管(guan)理能够更加全面的(de)满(man)足委托(tuo)方的(de)多维诉求(qiu)。
（来源(yuan)：企业资料）
值得一提(ti)的(de)是(shi)，2024年，绿城管(guan)理还升级发布确幸社区产品(pin)体系(xi)2.0、确幸工坊2.0体系(xi)等(deng)，当年确幸工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品(pin)质工艺为导向提(ti)升产品(pin)能力。
以全维实景(jing)示范区为例，2024年绿城管(guan)理全新升级全维实景(jing)示范区2.0，更加注重以人为本，以客户(hu)需求(qiu)为基，将功能实用、微(wei)创新和(he)高品(pin)质工艺作为产品(pin)导向，链接工地开(kai)放现场，并融(rong)入确幸工坊2.0体系(xi)全面展示。2024年开(kai)放59个全维实景(jing)示范区，在前期设计速率、示范区整体展示效果、展示面积、营造(zao)速率等(deng)方面大(da)升维。
作为代建行(xing)业(ye)的(de)领军企(qi)业(ye)，可以说绿城管(guan)理始终以人为本，以客户(hu)需求(qiu)为基，持续精进自身产品(pin)力，践行(xing)绿城“好房子”标准。产品(pin)系(xi)统坚持以B端及C端客户(hu)满(man)意(yi)度为目标，聚(ju)焦经营兑现能力，强化产品(pin)提(ti)速提(ti)效，做大(da)做强供应链，夯实产品(pin)力底盘。
与此(ci)同时，绿城管(guan)理的(de)代建项目业(ye)已布局中(zhong)国30个省、直辖市及自治区的(de)130余座主要城市，市场覆盖面广而(er)精。这(zhe)种(zhong)广泛的(de)市场布局，使其能够深(shen)入了解(jie)不(bu)同地区客户(hu)的(de)需求(qiu)和(he)市场特点，进一步优化产品(pin)设计和(he)服务，提(ti)升产品(pin)力，从而(er)在各地市场中(zhong)树立(li)良好的(de)口碑，吸引(yin)更多客户(hu)，形成良性循环(huan)，以此(ci)不(bu)断巩固其市场地位和(he)影响力。
其二，品(pin)牌(pai)优势(shi)与客户(hu)信任积淀深(shen)厚。
绿城管(guan)理凭借其高品(pin)质的(de)服务和(he)良好的(de)品(pin)牌(pai)声誉，赢得了客户(hu)的(de)高度信任。
就在2024中(zhong)国房地产品(pin)牌(pai)价值研究成果发布会上，绿城管(guan)理还相继获得“2024中(zhong)国房地产代建领先品(pin)牌(pai)”、“2024中(zhong)国房地产政府代建领先品(pin)牌(pai)”等(deng)殊荣，显示出其受(shou)到业(ye)界(jie)的(de)认可。
值得一提(ti)的(de)是(shi)，作为绿城中(zhong)国轻资产板(ban)块业(ye)务中(zhong)专门从事代建业(ye)务的(de)板(ban)块，绿城管(guan)理与绿城品(pin)牌(pai)一脉相承，绿城作为高品(pin)质品(pin)牌(pai)的(de)代表，其品(pin)牌(pai)影响力在业(ye)界(jie)有目共睹，这(zhe)一定程度也能够让绿城管(guan)理为委托(tuo)方实现品(pin)牌(pai)赋能，进而(er)能够给委托(tuo)方项目带(dai)来更高品(pin)牌(pai)溢价机会和(he)商业(ye)价值回报。基于此(ci)，这(zhe)也有助(zhu)于其持续获得客户(hu)的(de)青睐，收(shou)获更多的(de)业(ye)务机会。
其三，综合运营实力突出。
通过十余年的(de)代建服务经验的(de)积累，绿城管(guan)理构筑了强大(da)的(de)综合运营实力，形成了强大(da)的(de)产业(ye)链体系(xi)，并不(bu)断强化多元业(ye)务解(jie)题能力。这(zhe)一点充分体现在其对行(xing)业(ye)的(de)赋能上。
可以看到近年来绿城管(guan)理先后对外发布服务C端业(ye)主的(de)“M确幸社区”及服务B端客户(hu)的(de)“M登山模(mo)型”，以及在行(xing)业(ye)首发《绿城管(guan)理集采发展白皮书》及《绿城管(guan)理公建能力白皮书》，助(zhu)力B端委托(tuo)方经营诉求(qiu)的(de)兑现，提(ti)升整体的(de)认可度及满(man)意(yi)度。这(zhe)些成果不(bu)仅展示了绿城管(guan)理在代建领域的(de)深(shen)厚积累，也为整个行(xing)业(ye)提(ti)供了宝贵(gui)的(de)参考和(he)借鉴。
以其打造(zao)的(de)“M登山模(mo)型”为例，该模(mo)型将代建服务细(xi)化为6大(da)步骤和(he)23个关键触点，实现了服务的(de)标准化、体系(xi)化、流程化。这(zhe)种(zhong)系(xi)统化的(de)方法显著提(ti)升了企业运营效率和(he)人均效能，确保了项目经营过程的(de)可控性和(he)经营结果的(de)实现，有效提(ti)高了委托(tuo)方的(de)满(man)意(yi)度。
同时，绿城管(guan)理在2024年对内也持续进行(xing)“改革、改变、改进”，聚(ju)焦组织变革，提(ti)升组织能力建设，强化团队战斗力。企业稳经营、优管(guan)理，重塑竞争优势(shi)，坚守行(xing)业(ye)领先地位，值得一提(ti)的(de)是(shi)，绿城管(guan)理已连续八年蝉联(lian)“中(zhong)国房地产代建运营引(yin)领企(qi)业(ye)”第一名，过去一年更是(shi)荣获30余项行(xing)业(ye)TOP1荣誉，展现了业(ye)界(jie)对其综合运营实力的(de)高度肯定。
（来源(yuan)：企业资料）
由(you)上也不(bu)难看到，在长期的(de)探(tan)索和(he)耕耘(yun)中(zhong)，绿城管(guan)理已经构建了差异化竞争优势(shi)，而(er)这(zhe)也保障了其能够在激烈的(de)市场竞争中(zhong)持续站稳脚跟(gen)。
3、资本市场启新颜，后市价值看点几何？
站在当下来看，新的(de)一年中(zhong)国资产牛(niu)市预期的(de)潜力正(zheng)愈发清晰，在各大(da)重磅(pang)政策的(de)有力提(ti)振下，资金正(zheng)大(da)举做多中(zhong)国资产，市场活力被显著激发。
而(er)就在近期，高盛、摩(mo)根大(da)通等(deng)知名投(tou)资机构纷(fen)纷(fen)发布研报，上调中(zhong)国资产评(ping)级，看好2025年中(zhong)国资本市场。外资机构普(pu)遍认为，2025年企(qi)业(ye)盈利(li)复苏将为中(zhong)国市场的(de)上行(xing)提(ti)供支(zhi)撑，增量资金有望持续涌入。
在此(ci)背(bei)景(jing)下，寻找市场的(de)确定性与预期差中(zhong)，代建行(xing)业(ye)的(de)潜力也变得颇为乐观。
一方面，代建行(xing)业(ye)的(de)逆周期增长过去已经受(shou)到了市场的(de)认可，因此(ci)优秀的(de)代建企(qi)业(ye)有望在顺周期中(zhong)进一步放大(da)基本面优势(shi)和(he)市场潜力。
过去传统的(de)重资产开(kai)发模(mo)式尽管(guan)在行(xing)业(ye)上升期间(jian)收(shou)获颇丰，但(dan)在应对行(xing)业(ye)周期性风险方面呈现出明显的(de)缺陷，而(er)代建模(mo)式下，通过品(pin)牌(pai)和(he)管(guan)理的(de)输出，一定程度降低了房地产市场周期性波动带(dai)来的(de)系(xi)统风险，具有一定的(de)穿(chuan)越(yue)周期的(de)能力。这(zhe)在当下不(bu)确定性持续升温(wen)的(de)大(da)环(huan)境下，显得难能可贵(gui)。因此(ci)，这(zhe)也将有助(zhu)于其在资本市场获得更多的(de)溢价机会，同时考虑行(xing)业(ye)外部环(huan)境的(de)向好预期，也将令其在资本市场的(de)表现更具估值弹性。
另一方面，绿城管(guan)理作为行(xing)业(ye)头部企(qi)业(ye)同时，也是(shi)“中(zhong)国代建第一股”，在市场具有高辨识度，其稀缺性优势(shi)也将让其更加具备看点和(he)吸引(yin)力。
再者，伴随当前宏观环(huan)境的(de)向好，行(xing)业(ye)的(de)企(qi)稳复苏，有利(li)于企业长期稳健的(de)发展，同时企业过往具有良好的(de)经营性现金流和(he)高于地产行(xing)业(ye)的(de)派息能力、高管(guan)多次增持展现对企业长期发展的(de)信心，也将更有助(zhu)于其获得市场资金的(de)青睐。
4、结语
总的(de)来看，在当前房地产市场的(de)波动环(huan)境中(zhong)，代建行(xing)业(ye)的(de)潜力持续受(shou)到市场的(de)关注。在此(ci)背(bei)景(jing)下，绿城管(guan)理展现出了其业(ye)务模(mo)式的(de)韧性和(he)管(guan)理层的(de)战略眼光，企业不(bu)断构筑差异化的(de)优势(shi)，赢得客户(hu)信赖，控制经营风险，综合竞争力表现突出。
不(bu)难预期，未来在行(xing)业(ye)持续的(de)空间(jian)扩容中(zhong)，绿城管(guan)理还将不(bu)断收(shou)获成长机遇，并在资本市场迎来更好的(de)表现。