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另一方面，企业持续经营业务整体的营收保持稳健，综合收入达167.89亿港元(yuan)，核(he)心(xin)经营溢利达44.16亿港元(yuan)。

具(ju)体到(dao)业务层面，得益(yi)于双市场、多引擎的结构性支撑，新世界发展展现了逆势突围的一面。

（来源(yuan)：企业财报）

内(nei)地市场方面，财报显示，报告期内(nei)，新世界发展来自中国内(nei)地物业发展收入为66.44亿港元(yuan)，分部业绩达26.99亿港元(yuan)。合约销售方面，中国内(nei)地整体合约销售额约75亿元(yuan)人民币。此外，中国内(nei)地物业投资方面实现收入9.44亿港元(yuan)，分部业绩为5.56亿港元(yuan)。

香港市场方面，来自香港物业发展的收入为17.34亿港元(yuan)，香港应(ying)占合约销售约52亿港元(yuan)；香港物业投资收入16.15亿港元(yuan)及分部业绩12.02亿港元(yuan)。

结合企业核(he)心(xin)经营业务可以(yi)发现，新世界发展既有物业投资业务的“现金牛”支撑，同时也(ye)有物业发展业务带来的业绩弹性，考虑到(dao)整体外部宏观环境向好的趋势，企业业绩后续修复的动能有望步入加速释放期。

2、三重防御构筑(zhu)逆周(zhou)期价值成(cheng)长壁垒(lei)

从近年来整个房地产市场的大环境出发，透过业绩情况不难看到(dao)，新世界发展展现出来明显的逆周(zhou)期韧性。

究其背(bei)后的原因来看，笔(bi)者认为，其核(he)心(xin)源(yuan)于企业资产红利、财务纪律、产品及区域深耕三大战略(lue)支点的协同作用，基于此，也(ye)使得企业形成(cheng)了较高的市场竞(jing)争护城河。

首先，从资产红利的角度来看，新世界发展在(zai)香港及内(nei)地持有大量优质土地储备，这为其提供了显著的竞(jing)争优势和增(zeng)长潜力。

在(zai)香港，截至2024年12月31日，新世界发展持有可即时发展的应(ying)占总楼(lou)面面积约723万平方尺的土地储备，其中物业发展应(ying)占总楼(lou)面面积约346万平方尺。

(来源(yuan)：企业财报)

值得重视的是，企业在(zai)新界持有合计约1553万平方尺待更改用途(tu)的应(ying)占农地面积，大部分位于北部都会区范围。考虑到(dao)香港政府推动北部都会区发展的政策背(bei)景，这些农地储备为企业提供了巨大的开发潜力。

而就在(zai)此前2月26日，香港特区财政司司长陈茂波在(zai)香港特区立法会综合大楼(lou)会议(yi)厅发表2025至2026财政年度政府财政预算案，北部都会区的重要性再次被提及，其发展也(ye)正按下(xia)“加速键”。

（来源(yuan)：香港2025至26年度《财政预算案》）

据悉，目前，新世界发展也(ye)正在(zai)积极推进多个新项目，其中包括与央企合作开发的粉岭马(ma)适(shi)路大型(xing)商(shang)住项目。基于与内(nei)地国有资本(ben)强强联合的合作模式，这也(ye)为其后续北部都会区农地开发探索(suo)出了更多释放土储价值的新路径。

在(zai)内(nei)地，截至2024年12月31日，新世界发展持有不包括车库的土地储备总楼(lou)面面积约299万平方米(mi)，其中约174万平方米(mi)为住宅用途(tu)。企业核(he)心(xin)物业发展项目主要分布于广(guang)州、深圳(chou)、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市。

(来源(yuan)：企业财报)

得益(yi)于在(zai)大湾区和长三角地区的优良(liang)土地储备布局，这也(ye)使新世界发展能够(gou)充分受益(yi)这些区域的经济增(zeng)长潜力和人口流入带来的房地产市场需求。

此外，企业持有的商(shang)业物业资产同样不容忽视，如K11 MUSEA、K11 Art Mall等，这些物业在(zai)市场上的表现优异，出租(zu)率高，品牌价值突出，也(ye)为企业提供了稳定(ding)的现金流收入。

其次，聚(ju)焦到(dao)财务纪律方面，新世界发展在(zai)财务管理上一直保持严谨(jin)的态度，注重成(cheng)本(ben)控制和债(zhai)务优化。

报告期内(nei)，企业严格控制成(cheng)本(ben)，资本(ben)支出和行政及其他营运费用分别按年减少约35%及9%，展现积极财务管控成(cheng)效。

此外，企业还通过出售非核(he)心(xin)资产、加快项目回款等方式，优化债(zhai)务结构，推动负债(zhai)率降低(di)。截止2024年12月31日，企业总债(zhai)务1464亿港元(yuan)，较去年6月底减少3.4%，其中短债(zhai)则较去年6月减少94亿港元(yuan)。截止去年末，企业债(zhai)务净额与权益(yi)比率为57.5%。若剔除投资物业减值因素影响，企业整体净负债(zhai)率和去年持平。

企业整体流动性储备充足，多元(yuan)化融资渠道畅通。截至2024年年末，企业可动用资本(ben)资源(yuan)340亿港元(yuan)，其中现金及银行存款结余约为220亿港元(yuan)，可动用的银行贷款约为120亿港元(yuan)。

最后，关注到(dao)产品及区域深耕方面，新世界发展在(zai)产品创新和升级方面一直走在(zai)行业前列，致力于打造高品质的住宅和商(shang)业项目。

得益(yi)于持续的产品和区域深耕构建的品牌优势，其项目去化具(ju)备支撑，同时享有明显的市场溢价能力。

如在(zai)香港市场，启德(de)跑道住宅项目“柏蔚森(sen)”系列加推引爆市场，开售以(yi)来累计销售519个单位，套现超35亿港元(yuan)，创下(xia)2024年启德(de)跑道区销量冠军纪录。

另外，此前2月15日，旗下(xia)香港皇都项目首轮(lun)开售，首推168套房源(yuan)被抢购一空，成(cheng)为香港2025年首个开盘即售罄项目，同时其还创下(xia)港岛区新盘2025年单位尺价的最高纪录，其最高尺价达到(dao)每尺5.1万港元(yuan)，可见其产品受到(dao)市场的认可。

此外，在(zai)长期深耕的大湾区市场特别是广(guang)州市场方面，位于珠江新城CBD核(he)心(xin)地段的广(guang)州豪宅标杆凯(kai)旋新世界推出全新一期住宅项目广(guang)粤(yue)观邸，首开就创下(xia)20亿元(yuan)人民币的销售佳(jia)绩。位于广(guang)州白鹅潭CBD的新世界天馥，连续多月蝉联板块来访量及成(cheng)交量冠军。广(guang)州番禺(yu)长隆核(he)心(xin)区域的耀胜尊府，自2024年1月至11月持续位居番禺(yu)区成(cheng)交均价榜(bang)首。与此同时，广(guang)州荔湾区多个项目也(ye)在(zai)市场中表现优异。

财报亦显示，报告期内(nei)，其在(zai)内(nei)地整体合约销售的地区分布，以(yi)大湾区为首的南部地区贡献最大，接近60%。可见，企业项目不仅区域位置优异，同时整体价格定(ding)位高端，这也(ye)为企业带来了更高的利润(run)空间和市场竞(jing)争力。

(来源(yuan)：企业财报)

3、兼具(ju)安全边际与估值弹性，引领市场新周(zhou)期

结合当前资本(ben)市场表现来看，市场对房企的估值逻辑存在(zai)显著预期差(cha)，过度关注短期利润(run)波动，一定(ding)程度忽视了房企资产质量与现金流生(sheng)成(cheng)能力。

对此，新世界发展的真实价值可以(yi)从如下(xia)三重维度来评估。

首先，现金流安全垫与融资弹性来看。

新世界发展拥有充足的流动性储备，且融资渠道多元(yuan)化。同时考虑到(dao)当前美股降息周(zhou)期，流动性宽松环境下(xia)，也(ye)将对企业融资端构成(cheng)直接利好，降低(di)融资成(cheng)本(ben)，进而增(zeng)厚利润(run)空间。企业这种现金流安全垫与融资弹性，亦为其提供了强大的财务韧性。

其次，从政策面来看，新世界发展也(ye)面临(lin)较好的政策机(ji)遇。

从香港市场来看，香港接连出台政策支撑楼(lou)市发展，去年更是全面取消房产印花(hua)税，而在(zai)今年2月26日，亦宣布将征收100港元(yuan)印花(hua)税的物业价值上限由300万港元(yuan)提高至400万港元(yuan)。对此市场分析人士(shi)预期，相信可吸引更多首置客入市，有利楼(lou)市发展，料楼(lou)市交换将逐步回稳，住宅按揭数字亦将恢复正增(zeng)长。

而在(zai)内(nei)地市场方面，此前中央经济工作会议(yi)定(ding)调，“促进房地产市场止跌回稳”是各地今年重点任务之一，在(zai)这一背(bei)景下(xia)，利好政策的持续发力，也(ye)将带动市场活跃度修复，特别是核(he)心(xin)城市以(yi)及改善性需求方面，有望率先受益(yi)。

最后，从估值修复催化剂视角来看。新世界发展的资产重估与销售兑(dui)现有望成(cheng)为催化市场估值表现的重要因素。

资产层面来看，当前北部都会区开发提速，支撑楼(lou)市发展政策机(ji)遇以(yi)及市场环境转好趋势下(xia)，旗下(xia)资产价值重估将为企业整体估值修复带来支撑。

而销售业绩层面，根据财报，截止去年年末，新世界发展在(zai)中国内(nei)地未入账的合约销售总收入约为83亿元(yuan)人民币，在(zai)香港未入账的合约销售总收入约123.2亿，这些都将于2025财政年度下(xia)半(ban)年及2026财政年度入账，考虑到(dao)当下(xia)整体楼(lou)市环境的回暖趋势，这也(ye)为后续业绩带来了更积极预期，进而有望推动市场估值进一步表现。

对此，交银国际在(zai)近日研报中指出，在(zai)企业上半(ban)财年更换新管理层后，上半(ban)财年销售完成(cheng)率高于预期。同时上半(ban)年租(zu)金收入大致保持平稳。随着香港11 Skies、

深圳(chou)太子湾 K11 ECOST以(yi)及其他投资物业于未来2-3年落成(cheng)启用后，其预期租(zu)金收入将在(zai)2025-27财年实现约15-20%的年增(zeng)长率。

4、结语

总的来看，新世界发展的财报在(zai)归母(mu)利润(run)层面尽管有压力，但这本(ben)质是行业调整和出清(qing)期所遭(zao)遇的阶段性阵痛。其核(he)心(xin)经营资产的现金流韧性、土储红利、以(yi)及在(zai)高端产品线的定(ding)价权，都将对其中长期价值构成(cheng)支撑。

当前企业在(zai)资本(ben)市场的市场表现，一定(ding)程度过度反映了市场悲观预期。对此，结合企业财报发布后券商(shang)观点来看，也(ye)能够(gou)看到(dao)专业机(ji)构亦给予新世界发展积极的市场预期。

其中，第一上海研报指出，新世界发展目前约0.08倍PB估值已基本(ben)反映企业的风险(xian)，给予企业24/25财年0.1X的PB估值，得出目标价6.98港元(yuan)，维持买入评级。

交银国际亦表示，相信企业约0.07倍的市净率（同行平均0.3-0.4倍）已充分反映市场对其负债(zhai)之担忧(you)，随着近期政府放宽楼(lou)市政策，企业估值可能获(huo)得重估，其维持企业“买入”评级，目标价6.94港元(yuan)。

开源(yuan)证(zheng)券研报认为，新世界发展财务状况整体保持稳健，土地储备面积充足，维持其盈利预测(ce)，预计FY2025-2027归母(mu)净利润(run)为3.7、6.0和8.6亿港元(yuan)，维持“买入”评级。

从各大券商(shang)观点来看，机(ji)构较为看好新世界发展新管理层有望带来的运营效率的提升。而展望新的一年，也(ye)认为新世界发展面临(lin)良(liang)好的市场机(ji)遇，同时其自身也(ye)将会持续透过加快销售、释放农价值、加快出售非核(he)心(xin)资产、降低(di)资本(ben)开支及暂停派息，以(yi)加快现金流回正及降低(di)负债(zhai)。

(来源(yuan)：各机(ji)构研报)

从行业贝塔来看，此前中金企业发布研报称，地产行业政策持续优化突破，既创新性提出收储工具(ju)，亦明确“止跌回稳”发展目标，基本(ben)面（市场或企业）处在(zai)寻底企稳的过程中。若房价跌势趋缓企稳，板块有望开启趋势性行情，对应(ying)地产股在(zai)短期和中长期的投资空间均丰厚。

对新世界发展而言，企业在(zai)此次业绩会上，将全财年销售内(nei)地合约销售目标由原本(ben)的110亿元(yuan)人民币调高至140亿元(yuan)人民币，展现了企业对中国房地产行业前景的长期信心(xin)和战略(lue)深耕的决心(xin)。后续伴随业绩端持续兑(dui)现经营成(cheng)果，企业的市场表现相信也(ye)将值得期待。