在城市发展的进(jin)程(cheng)中，老旧小区的物业治理堪称棘手难(nan)题。地处中山公园商圈的华阳路(lu)街道，下辖21个居民(min)区、120个自然小区，其中近67%的房屋(wu)为2000年以前建造(zao)的老旧公房、早期商品房与混居式老洋房。近年来(lai)，针对老旧小区的物业费(fei)过低、物业服务缺失、业委会(hui)作用发挥不够等治理难(nan)题，华阳路(lu)街道党工委积极探索，凭借“三管(guan)三权”工作法攻坚，也为其他老旧小区的物业治理提供了鲜活样本(ben)。
“三管(guan)”齐(qi)下，
破解老旧小区的物业困局
2024年下半(ban)年，陶安居民(min)区辖区内的陶安小区、海(hai)厦小区、金(jin)衡小区原有物业陆续到期退场。居民(min)陷入焦虑(lu)之时，华阳路(lu)街道培育的红色(se)物业企业(si)及时伸出援手，驻场提供服务，使小区在重新选聘物业的过程(cheng)中避免陷入无人管(guan)理的困境，并最终经(jing)过专业流程(cheng)，选聘出了合适的物业企业(si)。此(ci)案例正是“三管(guan)”模式的缩(suo)影，即党组织牵头管(guan)方向、专业团队统(tong)筹(chou)管(guan)质量、居民(min)自主管(guan)落实。
针对有的小区无物业管(guan)理或多头物业管(guan)理的情况，街道创新采用“合并式、升级式、联合式”分类治理，让小区物业管(guan)理更专业。长江小区通过党组织牵头召开多场议事(shi)会(hui)，终结了小区近30年来(lai)由(you)四(si)个物业多头管(guan)理的历史遗留问题，实现物业一(yi)体化治理；万华小区和万凯小区在精品小区改造(zao)的过程(cheng)中也通过业委会(hui)选出了居民(min)满意且承诺(nuo)“质价相符”的物业企业(si)，成功升级了小区的物业服务。中阳和安阳等邻近的微(wei)型小区则通过“地域组团”共享物业服务，成功降低物业管(guan)理成本(ben)，也摆(bai)脱了以往没有物业的困境。在街道引导下，多个有历史成因(yin)的“联合业委会(hui)”顺利拆分重组，物业管(guan)理区域进(jin)一(yi)步明晰(xi)，陆续组建的新一(yi)届业委会(hui)接过业主自主管(guan)理和服务的“接力棒”。
优质的小区物业管(guan)理离不开小区业主的“自主管(guan)”。据(ju)悉，华阳路(lu)街道目前已有73个小区成立了业委会(hui)，党员占比达(da)40%，440名“第(di)二(er)楼组长”成为社(she)区治理的生力军。街道还在部分居民(min)区试行居委会(hui)、业委会(hui)推进(jin)“双向进(jin)入、交叉任职”，并加强业委会(hui)后备人员“蓄水池”建设，避免“急找急用”。
“三管(guan)”齐(qi)下还能发挥大作用。建于20世纪90年代的外销房小区兆丰大厦，通过自筹(chou)资消除了外立面(mian)马赛克小砖掉落的安全隐患，还翻新了底楼大堂、更新了消防设备，让小区面(mian)貌焕然一(yi)新。这个项目也是华阳路(lu)街道首个由(you)居民(min)自发倡议、自筹(chou)资金(jin)并最终成功实施的改造(zao)项目。华一(yi)居民(min)区党总支书(shu)记(ji)鲍莉向记(ji)者先容，多名具有建筑、法律背景的业主组建了专业智囊(nang)团，经(jing)多轮协(xie)商制定出 “成本(ben)节(jie)约型”方案，最终实现98%业主自筹(chou)缴费(fei)。
“三权”驱动，
激活居民(min)的自治基因(yin)
“三权”就是居民(min)的知情权、参与权和表达(da)权。在保障居民(min)权益方面(mian)，以陶安小区为例，原来(lai)的物业企业(si)因(yin)为物业费(fei)太低退场了，新的物业企业(si)托管(guan)期结束时，也提出要涨价。陶家宅居民(min)区党总支和陶安小区业委会(hui)没有直(zhi)接涨价，而是通过把账本(ben)公开，让居民(min)知道钱(qian)怎么花(hua)的，讲清楚涨价的原因(yin)，理清楚方案，算明白账目，说清楚进(jin)展。还带着居民(min)去参观服务好的物业项目，最后物业费(fei)从0.8元涨到1.2元，服务质量也提高了。
为促进(jin)决策民(min)主，在推进(jin)社(she)区事(shi)务时，华阳路(lu)街道各居民(min)区注重保障居民(min)的参与权和表达(da)权。悦达(da)花(hua)苑是拥有近千户居民(min)的中高档小区，由(you)于小区分两期建成，在房屋(wu)构造(zao)、楼内设施、公共区域等硬件上存(cun)在差异，导致不同区域在物业管(guan)理标准上有较大差距，此(ci)前业委会(hui)工作开展得不太顺利。潘西居民(min)区党组织主动担当，积极推动业委会(hui)换届，历经(jing)22轮座(zuo)谈(tan)会(hui)，成功成立新业委会(hui)。新业委会(hui)一(yi)方面(mian)成立监督小组，监督原有物业企业(si)日常工作，另一(yi)方面(mian)组织业主表决通过更换物业方案，经(jing)过合法流程(cheng)引入新物业。在居委会(hui)、业委会(hui)、物业“三驾(jia)马车”的高效配合下，悦达(da)花(hua)苑变了样，居民(min)也更满意了。
从“政府(fu)端菜”到“居民(min)点(dian)单”，华阳的经(jing)验(yan)揭示了老旧小区改造(zao)的深层逻辑：党组织不应(ying)充(chong)当“救火队”，而要成为“孵(fu)化器”。街道打造(zao)的“春(chun)华秋实”社(she)区治理品牌、“华阳能”培力计划、“创想家?大家谈(tan)”业委会(hui)工作坊(fang)、社(she)工人才(cai)训(xun)练(lian)营等特色(se)平(ping)台，持续挖掘社(she)区能人、达(da)人，正逐步构建人人参与、人人负责(ze)、人人奉献(xian)、人人共享的社(she)区治理共同体。华阳的实践也证明，老旧小区改造(zao)不仅是硬件的更新，更是基层治理体系和治理能力的现代化升级。当每个居民(min)都成为“社(she)区合伙人”，“老破小”也能焕发出治理新活力。
在日常生活里，居民(min)小区品质的优劣，物业企业(si)的服务水平(ping)起(qi)着关键作用。无论是老公房、商品房，抑或是高档小区，都离不开质价相符的专业物业服务。那么，如何才(cai)能拥有一(yi)家优质的物业企业(si)呢？
首要步骤便是选聘。依据(ju)法律法规，小区选聘物业有着严格流程(cheng)，以此(ci)保障业主的知情权、参与权与表达(da)权。这一(yi)过程(cheng)对居民(min)区党组织和业委会(hui)的管(guan)理、组织能力是极大的考验(yan)。例如，悦达(da)花(hua)苑在更换物业时，提前半(ban)年便与上海(hai)20多家物业企业(si)展开深度(du)交流，从中筛选出5家，再(zai)经(jing)居民(min)投票(piao)，最终选定了当下的物业企业(si)。而海(hai)厦小区、金(jin)衡小区和陶安小区，在物业企业(si)临时退场情况下，居民(min)区党组织借助街道的力量，为这三个小区找到了临时托管(guan)物业，使得重新选聘物业期间，小区不至于陷入无人管(guan)理的困境。
其次是合作。居民(min)区党总支、业委会(hui)和物业这“三驾(jia)马车”需协(xie)同配合。以陶安小区为例，通过精品小区改造(zao)、加装电梯、打造(zao)凝心楼道等项目的叠(die)加实施，小区实现华丽转身，不仅环境大为改善(shan)，居民(min)参与社(she)区治理的热情也空前高涨。在华一(yi)居民(min)区的兆丰大厦，由(you)于“三驾(jia)马车”配合默契(qi)，成功自筹(chou)资金(jin)120万元，对小区老化的马赛克小方砖进(jin)行了改造(zao)，让看似难(nan)以解决的难(nan)题得以顺利化解。
再(zai)者是用人。记(ji)者现场参与了文章(zhang)中所(suo)有案例的采访，在与业委会(hui)、居委会(hui)多次沟通后发现，小区物业服务水平(ping)的提升与小区业委会(hui)的监督作用密(mi)切相关，因(yin)此(ci)，小区业委会(hui)成员的选用也极为关键。陶安居民(min)区党总支书(shu)记(ji)商琳向记(ji)者透露：“业委会(hui)成员要接受小区全体业主的评判(pan)，必(bi)须秉(bing)持公心、乐于付出，更要自律，这使得选聘业委会(hui)成员成为一(yi)项具备挑战性的工作。”她还补充(chong)道：“有能力的人不在少数，但愿意投身业委会(hui)工作的人却不多，毕竟没有薪酬，还要面(mian)对居民(min)的诸多抱怨，想要做好绝(jue)非易事(shi)。所(suo)以，他们更需要居民(min)区党组织的大力支撑与配合，让他们能够做成事(shi)，在工作过程(cheng)中获得成就感与获得感。”值得欣喜的是，华院、长二(er)等居民(min)区已有“两委”成员通过法定程(cheng)序进(jin)入业委会(hui)，居委会(hui)和业委会(hui)“双向任职、交叉任职”在很大程(cheng)度(du)上有望解决业委会(hui)“频繁换人”“急用急找”的困扰。至于具体成效如何，大家将持续关注，记(ji)者也会(hui)针对此(ci)问题进(jin)一(yi)步跟踪报道。
来(lai)源：上海(hai)长宁