中国网财经1月21日讯 日前，国家(jia)统计(ji)局发布了2024年全国房地(di)产市场基本情况(kuang)，多个指标有所改善。国家(jia)统计(ji)局局长(chang)康义17日在国新办(ban)举行的(de)资讯(wen)发布会上表示(shi)，近期房地(di)产市场在政策(ce)组合拳作(zuo)用下积极变化增多，市场信(xin)心(xin)在逐步提(ti)振。随着存量(liang)政策(ce)和增量(liang)政策(ce)的(de)有效(xiao)落实，下阶(jie)段房地(di)产市场有望继(ji)续改善。
2024年房地(di)产销售端、投(tou)资端、融资端表现如何？2025年房地(di)产行业前景(jing)如何？针对上述问题，中国网财经记者采访多位专家(jia)进行解读。
销售端：乐(le)观情形下商品(pin)房销售面积或可止跌
国家(jia)统计(ji)局数(shu)据显示(shi)，2024年，新建商品(pin)房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大(da)4.4个百分点。新建商品(pin)房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大(da)10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因(yin)素影响继(ji)续下移(yi)，销售额降幅更大(da)主要受价(jia)格冲击。”天风研究房地(di)产联合首席分析师王雯表示(shi)，“但从时间(jian)维度看，对比2023年，得益于政策(ce)积极引导，单月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量(liang)价(jia)企稳已具备基础(chu)。”
具体来看，2024年房地(di)产行业继(ji)续呈调整态势，上半(ban)年的(de)“517”新政和下半(ban)年的(de)“924”新政，为市场注入信(xin)心(xin)，行业呈阶(jie)段性回温态势，核(he)心(xin)城(cheng)市恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品(pin)房销售额降幅大(da)幅收窄，随后(hou)政策(ce)利好效(xiao)应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大(da)。9月末以来房地(di)产利好政策(ce)频(pin)出，中央政治局会议首次提(ti)出促进房地(di)产市场止跌回稳的(de)表述，旨在提(ti)振市场信(xin)心(xin)、改善预期，推动房地(di)产市场积极变化，10、11月销售数(shu)据持续改善，其中11月单月商品(pin)房销售面积和销售额同(tong)比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数(shu)据上来看，2024年下半(ban)年以来，全国新建商品(pin)房销售额、销售面积累计(ji)同(tong)比降幅持续收窄，其中销售面积累计(ji)同(tong)比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来累计(ji)降幅较快收窄，市场信(xin)心(xin)有所修复。
重(zhong)点城(cheng)市来看，据中指研究院，10月重(zhong)点100城(cheng)新房销售面积同(tong)比结(jie)束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策(ce)及集中网签推动下，多个重(zhong)点城(cheng)市市场成交(jiao)规模出现“翘(qiao)尾”。
展望2025年，中指研究指数(shu)研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑(tiao)战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效(xiao)供给不足(zu)、二手房市场对新房“替代效(xiao)应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计(ji)2025年全国商品(pin)房销售面积同(tong)比下降6.3%，乐(le)观情形下，若(ruo)货币化安置100万套(tao)城(cheng)中村改造(zao)、收储存量(liang)房等政策(ce)加快落实，2025年全国商品(pin)房销售面积或可实现止跌。同(tong)时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地(di)产止跌回稳的(de)必要条件。
投(tou)资端：提(ti)供“好房子(zi)”的(de)房企才会脱颖而出
国家(jia)统计(ji)局数(shu)据显示(shi)，2024年，全国房地(di)产开发投(tou)资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大(da)0.6个百分点，较2023年降幅扩大(da)1.1个百分点。开发投(tou)资连续31个月负增长(chang)，开发投(tou)资水平仍处于历史低位。
“受土地(di)供给量(liang)价(jia)齐(qi)跌、销售持续下滑、库存规模高企等因(yin)素影响，2024年行业土地(di)投(tou)资与(yu)开发规模仍处于低位。”中诚信(xin)国际企业评(ping)级部分析师侯(hou)一甲表示(shi)。
侯(hou)一甲指出，2024年以来，大(da)部分房企仍采取谨慎的(de)开发及投(tou)资策(ce)略，整体土地(di)投(tou)资及项目(mu)开发呈收缩态势，央国企仍是市场投(tou)资主力，城(cheng)投(tou)托底土拍市场的(de)情况(kuang)较为明显。拿地(di)开工率整体偏低，但房企出于稳健性考(kao)虑，新开盘的(de)项目(mu)大(da)多能够实现盈利。
“2024年，二手房成交(jiao)比重(zhong)进一步上升，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面临较大(da)考(kao)验。”麟评(ping)居住大(da)数(shu)据研究院首席分析师王小嫱谈到，“未来房地(di)产开发企业的(de)集中度将会继(ji)续提(ti)升，市场对新房的(de)产品(pin)要求越来越高，只有提(ti)供‘好房子(zi)’的(de)房企才会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企优(you)胜劣汰，一些拿地(di)和新开工房企的(de)资金(jin)状况(kuang)是不错(cuo)的(de)，所以对于2025年房地(di)产新开工指标应持乐(le)观态度。”新开工方面，上海易居房地(di)产研究院副院长(chang)严跃进举例2025年1月各地(di)出现了积极拿地(di)现象，说明一些优(you)质房企在后(hou)续拿地(di)新开工方面动力依然很足(zu)。
竣工方面，受开发投(tou)资和拿地(di)等指标的(de)影响，竣工量(liang)也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房子(zi)的(de)角度持续做好保交(jiao)房工作(zuo)，同(tong)时加大(da)对优(you)秀案例的(de)积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地(di)产开发投(tou)资类指标跌幅可控。同(tong)时，在系列金(jin)融和财政政策(ce)支撑下，房地(di)产开发投(tou)资指标有结(jie)构方面的(de)优(you)化，积极落实好“严控增量(liang)、优(you)化存量(liang)、提(ti)高质量(liang)”的(de)导向。
曹晶晶认为，盘活(huo)闲(xian)置存量(liang)土地(di)将是2025年促进投(tou)资开工“止跌回稳”的(de)关键，只有投(tou)资开工恢复，才能增加市场有效(xiao)供应，推动市场进入新的(de)循环。
融资端：更倚重(zhong)企业自(zi)身(shen)经营(ying)能力
2024年房地(di)产开发企业到位资金(jin)107661亿元，比上年下降17.0%，虽(sui)然行业到位资金(jin)降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大(da)4.6个百分点，整体行业资金(jin)压力仍存。
2024年以来行业融资政策(ce)进一步宽松，“白名单”等政策(ce)亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策(ce)方面来看，2024年1月，中央推动建立(li)房地(di)产融资协调机制，并要求各地(di)政府积极落实，并在“924”新政中进一步提(ti)出加大(da)“白名单”项目(mu)贷款(kuan)投(tou)放力度;截至 2024年 11 月末，全国房地(di)产“白名单”项目(mu)的(de)投(tou)放金(jin)额已经超过 3.6万亿元，预计(ji)全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家(jia)发展改革委公布《关于全面推动基础(chu)设施领域不动产投(tou)资信(xin)托基金(jin)(REITS)项目(mu)常态化发行的(de)通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作(zuo)，2024年新成立(li)REITS产品(pin)数(shu)量(liang)达到29只，发行规模超640亿元，创历年新高;截至2024年末，公募REITS产品(pin)数(shu)量(liang)已达58只，合计(ji)发行规模达1609.69亿元。
此(ci)外,9月24日，央行将“金(jin)融16条”和经营(ying)性物业贷款(kuan)两项政策(ce)延期至2026年末，该举措有利于进一步缓解房企在保交(jiao)楼、现金(jin)流及偿债等方面的(de)压力。
王雯认为，2024年融资端信(xin)用收缩力度较轻，更倚重(zhong)企业自(zi)身(shen)经营(ying)能力。他具体分析，2024年房企到位资金(jin)继(ji)续缩减，较国内(nei)贷款(kuan)，预收款(kuan)、按揭贷同(tong)比降幅更大(da)，反映信(xin)用收缩力度相(xiang)对较轻，主要或源(yuan)于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策(ce)对冲等因(yin)素，也反映自(zi)身(shen)经营(ying)回款(kuan)能力对企业现金(jin)流影响逐步加大(da)。
展望2025年，王小嫱表示(shi)随着政策(ce)的(de)持续发力，如“白名单”项目(mu)贷款(kuan)审批通过金(jin)额的(de)增加等，房企的(de)资金(jin)面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计(ji)2025年房企到位资金(jin)降幅有望收窄至8%左右。(作(zuo)者：谭梦桐)