随着新房市场的(de)预热，加上进入一季度最后的(de)月份，深圳新房供(gong)应也开(kai)始加速了(le)。
不(bu)少项目开(kai)始陆陆续续进入观众的(de)视野，比如鸿荣源珈誉(yu)玖玺、中洲迎玺花园三期、信义君御山居汇珑花园等等。
尤其是宝安区域，市住建部门公告的(de)第(di)一季计划预售商品房列表中，有一大半在宝安区域范(fan)围内。
更有项目在吹风阶段喊出了(le)“近乎100%”的(de)得房率。
难(nan)道又有新房要刷新的(de)市场认知了(le)？
喊出了(le)100%得房率
2024年深圳建筑新规后，新房便(bian)开(kai)始“卷”起了(le)得房率。
得房率“近100%”“达100%”乃至“超100%”正成(cheng)为(wei)楼市吸睛的(de)卖点。
最近，入市脚步越来越近的(de)盛(sheng)合天瑞家园也不(bu)例外(wai)。
基本(ben)上，对外(wai)宣传的(de)口径上，一些渠(qu)道喊出了(le)“100%得房率”。
要知道，这个项目并非(fei)建筑设计新规后的(de)项目。
但项目的(de)可见宣传信息(xi)上，无(wu)有不(bu)提及“高使用率户型”“得房率近乎100%”的(de)。
据了(le)解，这其实是开(kai)发商增加了(le)赠送面积后的(de)得房率。
那么如此宣传，是否会涉及建筑规划、房地产销售等相关(guan)法(fa)规？
这里是需要打个问号(hao)的(de)。
所以，得房率是否真的(de)接近100%？同样也就需要打上问号(hao)了(le)。
而购房者在挑选房子的(de)时候，是否决定购买，得房率会是一个重要的(de)参考指标。
这个项目早已预备就绪，样板房已开(kai)放，主推80-104㎡3-4房，首推3/4栋约304套(tao)，在整个宝安区一季度的(de)供(gong)应占(zhan)比中，并不(bu)算少。
所以入市后，对地段性的(de)市场有一定影响。
更重要的(de)是，宝安区域是深圳新房供(gong)应的(de)主旋律，去化分(fen)化显著，若供(gong)应后库存积压，那么持续销售期间，市场的(de)蝴蝶效应也不(bu)可避免。
毕竟项目周边(bian)最近一次(ci)新房供(gong)应是2023年的(de)9月，卓越闽泰星奕(yi)府（1栋）168套(tao)85~110平住宅以备案均价(jia)约64198元/㎡，总价(jia)区间约508万～770万入市。
已经(jing)一年多未(wei)有新房新增。
再往前追溯则(ze)是回(hui)到(dao)2021年的(de)阶段。
2021年8月31日盛(sheng)合天宸家园，426套(tao)建面约77—244平的(de)住宅入市，备案均价(jia)约67113元/㎡，单价(jia)区间约5.88万—8.75万/平，总价(jia)区间约476万～1714万，去化率达到(dao)63%，但经(jing)历1273天还剩余54套(tao)未(wei)售。
2021年3月25日领航城领誉(yu)华府，106套(tao)建面约156~179平住宅入市，备案均价(jia)63365元/㎡，总价(jia)区间约948万～1209万，开(kai)盘宣布日光。
可以看到(dao)，过去领航街道地段上的(de)项目，并非(fei)一直是市场热捧的(de)项目。
所以，营销上把得房率作为(wei)宣传的(de)“卖点”，是否能真正吸引市场的(de)焦点，也并未(wei)可知。
开(kai)发商曾遭(zao)质疑
盛(sheng)合天瑞家园位于宝安区航城街道广深公路与拟建金德路交汇处，距离目前最近的(de)地铁站12号(hao)线黄田站约1.2公里，临近107国道主干道。
总占(zhan)地面积约1.75万㎡，总建筑面积约10.5万㎡，计容建筑面积约5.95万㎡，容积率3.39，绿化率40%，共由4栋31-32层(ceng)高的(de)住宅组成(cheng)，其中1栋住宅31F，2/3/4栋住宅32F，5栋是1所18班幼儿园。
总规划540户，全部都是商品房，1/2栋2梯4户，3/4栋2梯5户设计，地下室(shi)为(wei)3层(ceng)，规划634个停车位。
根据实地考察，项目建设已经(jing)封顶为(wei)准现楼状态，外(wai)墙正在装修中。
项目的(de)具体开(kai)发方为(wei)深圳市永铭(ming)投资有限企业与深圳市草围股份合作企业。
这两(liang)个企业所开(kai)发过的(de)项目并不(bu)多，其中包含去年已经(jing)交房了(le)的(de)盛(sheng)合天宸和(he)仍在建设中的(de)盛(sheng)合天瑞。
但作为(wei)盛(sheng)合天瑞的(de)开(kai)发建设方，却曾在交付盛(sheng)合天宸后遭(zao)到(dao)业(ye)主的(de)质疑——属于小(xiao)区业(ye)主们的(de)停车场，被发现用于经(jing)营出租。
不(bu)仅(jin)如此，有网(wang)友反映，小(xiao)区业(ye)主停车收费被区别对待，外(wai)来车辆(liang)5元/天，包月为(wei)150元/月。
且(qie)物业(ye)条约中也疑似出现“霸王条款”。
一位网(wang)友曾经(jing)分(fen)享一份与物业(ye)服务中心(xin)相关(guan)的(de)文件中显示，“物业(ye)服务中心(xin)有权随时对本(ben)规定进行改动、删除和(he)增加，并应被视为(wei)并入本(ben)规定，所有车辆(liang)业(ye)户必须遵(zun)守。”，且(qie)文件显示为(wei)“强制实行措施”。
事实上，值得留意的(de)是，据公开(kai)信息(xi)显示，项目的(de)开(kai)发方深圳市永铭(ming)投资有限企业有4条股权处于出质有效状态的(de)信息(xi)。
换句话说，即该企业曾经(jing)将股权作为(wei)借款的(de)担保物，并且(qie)质押仍然有效。
编辑 | 骑猪英雄