未来(lai)，一大批好房子将会替代如今的高层或者超高层。
低(di)容积率的改善性新房或将成为楼(lou)市划时代的基石(shi)。
好房子在路上
进入(ru)2025年(nian)，各(ge)地纷纷拿出(chu)靓地。
而这些靓地，都有一个(ge)非常明显的特征——低(di)容积率。
比如上海这两(liang)天拍出(chu)的新地王，成交总价48717万元(yuan)，楼(lou)面价约(yue)16.23万/平，刷新此(ci)前绿城徐(xu)汇滨江(jiang)地块13.1万/平的楼(lou)面价纪录，由静(jing)投置新企业拍得。
地块位于上海市中心最大的商业中心静(jing)安寺－南京西路商圈，为静(jing)安寺社(she)区C050101单元(yuan)095-7地块为纯住宅用(yong)地，总占地面积仅2084平方米，非常迷你，不仅容积率限(xian)定在1.44，还限(xian)高12米。
而上海2025年(nian)第一批清单显示，5宗成交宗地，容积率都不高，除(chu)了虹(hong)口C080302单元(yuan)hk329-11地块容积率超过了3，其余都在2.5以内(nei)。
松江(jiang)的SJC10008单元(yuan)05a-24号地块容积率更是低(di)至1.2。
比如北(bei)京，2月25日举行了2025年(nian)北(bei)京商品住宅用(yong)地推介会，总计推介了69宗地块合计约(yue)430公顷涉宅用(yong)地，虽然与去年(nian)相(xiang)比减少了18宗，面积缩减了110公顷，但这69宗地块，容积率都不高，全部都低(di)于3，其中还有22宗明确容积率是在2以内(nei)的。
不仅如此(ci)，还对这些地块还进行了限(xian)高，绝大部分限(xian)制在60米以下。
其中10宗地块明确限(xian)制在30米以下，若以3米的层高来(lai)测算，基本就是10层左右了。
比如广州(zhou)的情况。
2月28日也发布了《2025年(nian)度(du)广州(zhou)经营(ying)性用(yong)地供地蓝皮书》，要卖(mai)131宗宅地，对比2024年(nian)的96宗宅地多(duo)了35宗住宅用(yong)地。
其中还有30宗是位于天河、越秀、海珠等区域的优质地块。
而这些地块，有105块用(yong)地的容积率低(di)于3，占比接近80%，其中容积率低(di)于2的就有28块。
再比如2月18日，郑州(zhou)市自然资源和规划局召开“2025年(nian)度(du)土地供应计划座(zuo)谈会”，计划2025年(nian)推出(chu)主城八(ba)区共71宗地块。
这71宗用(yong)地，不仅被限(xian)了高度(du)，有近一半容积率低(di)于2.5，不少低(di)于2的。
要知道，这可是一线城市或者重点省会城市，土地资源珍贵，且稀缺。
实际上，去年(nian)开始，就已经有城市把地块容积率放(fang)得很低(di)。
比如苏州(zhou)去年(nian)拍出(chu)了47块地，其中35块地的容积率低(di)于1.3，郑州(zhou)去年(nian)拍出(chu)了20块地，其中16块地容积率在3以下。
一般来(lai)说，容积率决(jue)定了小(xiao)区的未来(lai)形态，容积率越低(di)，就代表着小(xiao)区的楼(lou)层越矮。
基本上独立别墅的容积率为0.2～0.5，联排别墅的容积率为0.4～0.7，6层以下多(duo)层住宅为0.8～1.2，11层小(xiao)高层住宅为1.5～2.0，18层高层住宅为1.8～2.5，19层以上住宅为2.4～4.5。
而住宅小(xiao)区容积率小(xiao)于1.0的，则为非普通(tong)住宅。
如今这些城市纷纷拿出(chu)好地，把容积率控制得这么低(di)，就意味着这当中将会诞生一大批小(xiao)高层、洋房或者别墅产(chan)品。
这也就应了去年(nian)重点提到的“好房子”目标和定义。
在过去的两(liang)年(nian)，“好房子”屡屡被提及，现在来(lai)看，一切都正在往这个(ge)方向发展。
如果还对好房子你的定义摸(mo)不着头脑，现在好房子的画像就比较(jiao)清晰了——低(di)容积率的，高质量的，功(gong)能齐全的，环境优美的，就可以称(cheng)之为好房子了。
而开年(nian)后，建(jian)造“好房子”也已经被多(duo)地政府列入(ru)年(nian)度(du)工作重点。
比如北(bei)京就出(chu)台了《北(bei)京市平原多(duo)点地区“好房子”规划管理相(xiang)关技术要点（试行）》通(tong)知，杭州(zhou)则发布《关于优化建(jian)设项目容积率及相(xiang)关指标计算规则的通(tong)知》的规定。
好房子效应
既然一大批好房子在来(lai)的路上，那(na)么会带来(lai)什么效应？
首先可以肯定的一点是，未来(lai)购房者能够住上更好，更优质的房子。
居住环境可以得到质的飞跃。
其次(ci)，未来(lai)两(liang)到三年(nian)大概率会是新房和二手房市场的一个(ge)分水岭。
容积率降低(di)后，未来(lai)新房的供应则会以大面积的住宅为主，不仅得房率会更高，园林建(jian)设也会更下功(gong)夫。
这样一来(lai)，必然就会比当下容积率高的超高层住宅有优势(shi)，自然也就会成为改善群体选择的主流。
而对二手房来(lai)说，尤(you)其是老破小(xiao)也将会是一种降维的打击。
因为随着各(ge)地改善类型的住宅爆(bao)发，二手房市场也就更不吃香了，价格方面也会受到一定的压力。
即使当下的新房成为次(ci)新二手房以后，在建(jian)筑新规约(yue)束下提升了得房率，容积率也会被比下。
要知道，现在在库存中的新房，无论是一线城市，还是三、四线城市，都有相(xiang)当多(duo)的高层或者超高层，动不动就建(jian)设超过30层，真实的得房率基本在80%——90%就已经算高。
像深圳，得房率在80%以下的超高层住宅并不少见(jian)。
即使是宣(xuan)传上达到了100%的得房率，也都是基于飘窗的面积，还算不上真正意义上的100%得房率。
所以，未来(lai)的两(liang)三年(nian)，这些城市的低(di)容积产(chan)品一旦入(ru)市，就必然会重构新地块周边的住房价格体系，尤(you)其是二手房市场。
若再加上大力发展保障性住房体系，未来(lai)成为次(ci)新的高容积率二手住宅，或者已经是老破小(xiao)的住宅，也就会退出(chu)市场交易的主流。
当然，容积率低(di)，搭配(pei)上如今各(ge)个(ge)城市的不限(xian)价政策，这些低(di)容积率的新房价格自然也会更高。
所以接下来(lai)，大概率也会看到各(ge)地的新房价格跟着上涨，但买到的住宅品质也会更高，户型更大，园林更漂(piao)亮。
而各(ge)地交易市场也会逐渐由刚需市场，转变成改善市场。
编辑 | 醉酒大鲨鱼