(文/孙梅欣 编辑/张广凯）
“过去几年的表(biao)现已经证明，物业企业市场正越(yue)来越(yue)向头部集中(zhong)。不(bu)论(lun)是业主委员会还是业主方，在更换物业企业时更倾向选(xuan)择有品牌效(xiao)应的物业企业。”万物云董事长、执(zhi)行董事兼总总经理朱保全在业绩会上表(biao)示。
从万物云公布的业绩来看，这家(jia)物业行业头部物业企业去年收入约为362.24亿元，同比(bi)增长9.2%。但利(li)润表(biao)现受到地产行业影响，还是不(bu)可避地出现下(xia)降(jiang)。
根据业绩显示，毛利(li)46.96亿元，同比(bi)微降(jiang)2.4%；核心利(li)润22.27亿元，虽同比(bi)下(xia)降(jiang)4.8%，但达成了业绩指引(yin)。
万物云在公告中(zhong)称，2024年是上市的第(di)一个三年，关联方业务收入和利(li)润下(xia)滑，企业通过执(zhi)行三大战略(lue)拉动营(ying)收，持续关连交(jiao)易比(bi)例已经从2021年的19.2%下(xia)降(jiang)至9.5%，进一步降(jiang)低对万科集团项(xiang)目的依赖。
同时，面对AI时代的到来，物业这一劳(lao)动密集型行业，也试图在“提高效(xiao)率”和“不(bu)被替代”之(zhi)间找到平衡(heng)。
朱保全认为，机器人不(bu)会给物业带来替代性，所以物业可以应用尽用：“但是第(di)三方尤其要注意，利(li)用AI做人工替代，有可能会被反替代，最后业务被AI反噬。”
物企行业正越(yue)发(fa)向头部集中(zhong)
从万物云的收益的构(gou)成来看，主要来自于社(she)区空间居住(zhu)消费服务、商企和城(cheng)市空间综合服务以及AIoT及BPaaS解決(jue)方案(an)。
其中(zhong)，包含住(zhu)宅物业费在内的社(she)区空间居住(zhu)消费板(ban)块，收入为209.07亿元，同比(bi)增长11.6%，在总营(ying)收中(zhong)的占比(bi)57.72%；商企和城(cheng)市空间综合服务板(ban)块收入122.96亿元，同比(bi)增长5.4%，占总营(ying)收的33.94%；AIoT及BPaaS解决方案(an)收入也达到30.2亿元，同比(bi)增长8.6%。
其中(zhong)住(zhu)宅物业服务收入为192.29亿元，同比(bi)增长13.1%，在总收入中(zhong)的占比(bi)达到53.1%，超(chao)过半数规模。物业设施管(guan)理服务收入为99.7亿元，同比(bi)增长20.1%，总营(ying)收占比(bi)也达到27.5%。
整(zheng)体来说，万物云由住(zhu)宅和商业企业获得的物业费，以及城(cheng)市空间运营(ying)带来的收益，依然是企业收入的重点。
朱保全在业绩会上透露，去年年中(zhong)万物云的应收帐款达到38.2亿元，因此去年下(xia)半年企业做出调整(zheng)，对于没有支(zhi)付能力的项(xiang)目进行“关停并转”，在下(xia)半年完成30亿元的关联账款回收，包括18亿元现金和12亿元资产抵债，最终到年底将应收帐款降(jiang)低至24亿元。
他坦言，现阶段母企业现金流(liu)并不(bu)好，“难(nan)以获得帮助”：“所以在回收账款的时候(hou)，资产抵债也优于收不(bu)回来的部分。”
基于此，在地产行业的下(xia)滑期，万物云也在试图降(jiang)低对关联方地产业务的依赖。到2024年末，关联交(jiao)易占比(bi)已经降(jiang)到9.5%，这一占比(bi)还会在今年继续下(xia)降(jiang)。一方面今年还会寻求外部客户的增长，另一方面会寻求向内增效(xiao)。
外拓的另一大优势在于，万物云可以凭借行业影响力，继续扩大规模效(xiao)应。
朱保全透露，物业企业近年来向头部企业集中(zhong)的趋势越(yue)发(fa)明显，除了会在业主更换物业企业的时候(hou)作(zuo)为优先选(xuan)择，另一大特征在于B端客户在选(xuan)择物管(guan)企业时，尤其在大型物业公开招标中(zhong)，会提出资源交(jiao)换条件：“这种情况下(xia)，只有规模企业才能去满足B端客户要求。“
将公开弹性定(ding)价方式，未来继续拥抱AI
万物云另一个备受市场关注的部分，是在去年市场普遍出现降(jiang)低、取(qu)消物业费的呼声(sheng)之(zhi)后，发(fa)布了弹性定(ding)价方式。
这一在市场上罕见并且复杂的物业费收费方式如何实现并执(zhi)行，也成为从业主到业内所关心的问题。
根据业绩会上公布的数据，弹性定(ding)价被主要分为158项(xiang)基础服务，以及350项(xiang)可选(xuan)服务。158项(xiang)基础服务中(zhong)，包含基于国(guo)家(jia)法律法规符合万科物业价值主张的服务，给到业主的也是较低的基础定(ding)价。350项(xiang)可选(xuan)服务中(zhong)，则需要业主代表(biao)和物业方进行沟通，从350个可选(xuan)项(xiang)中(zhong)，选(xuan)择服务项(xiang)目，以及服务频次，并根据组合选(xuan)择给予不(bu)同的定(ding)价。
管(guan)理层认为，弹性定(ding)价服务其实价格是由市场、客户来决定(ding)，对于物业方而言，企业毛利(li)实际是酬金，收入反而相对稳定(ding)。
万物云管(guan)理层表(biao)示，物业费弹性定(ding)价方式，会在今年上半年正式向全行业公开。
除了收费方式地行业带来的冲击之(zhi)外，AI人工智能的遍地开花，也让万物云在意识到，既要拥抱技术，也要保持警(jing)惕。
朱保全透露，万物云尝试通过本地化(hua)部署了大模型，做了大半年的调试，但并没有调出令人满意的专业大模型，于是改向RAG路(lu)线，把专业常识写入向量数据库再进行调试，由此调试出的物业管(guan)家(jia)、智能IT管(guan)家(jia)、及智能HR管(guan)家(jia)已经在进行应用。
而机器人、AI行业对物业提供的基础服务是否存在替代性，朱保全认为，类(lei)似维(wei)修、家(jia)装业务，只要这个行业还是手工作(zuo)业、服务半径内实现满意度(du)，就还有生存机会：“有一些行业就是在熟人社(she)区做业务，只要是手工作(zuo)业就不(bu)可能做到零误差，但可以提高时间效(xiao)率和满意度(du)。”
他在财报中(zhong)提出，智能体可能是物业企业的“最大威胁”，因为基于数据创造的物业智能体，面对日常任(ren)务跟进、临时任(ren)务督办、工单调度(du)、预(yu)防性分析等，都(dou)更具(ju)有判断和和效(xiao)率能力，而这正是物业经理的工作(zuo)。
尽管(guan)如此，万物云在对未来的业务展望中(zhong)，也重点提到了会通过人工智能技术应用带来流(liu)程变化(hua)，会围绕“灵石”产品，构(gou)建(jian)空间数字服务能力。